Parce que nous ne sommes pas tous de fins connaisseurs de l’immobilier, que parfois le bon sens disparaît sous la fatigue et l’exaspération, voici un petit résumé des critères à mettre en avant lors d’une rechercher de logement à Bombay : revus et corrigés en fonction de la situation immobilière de cette ville, évidemment, et tâchant aussi de tenir compte de tous les quartiers et de tous les budgets !

Critères fondamentaux

Le calme

Tout Bombayite vous le dira, le bruit est la plaie de Bombay. Une grande majorité d’immeubles donne de près ou de loin sur une rue très passante, embouteillée de 8h à 20h… C’est donc la capacité de votre broker à dénicher la perle rare qui va compter : un appartement donnant sur le jardin intérieur d’une résidence, sur une impasse ou bien encore sur une rue peu fréquentée. Mais, le plus souvent, il faudra faire avec.

Il y a bien d’autres sources de pollution sonore à Bombay : vos fenêtres touchent les branches des banyans alentours ? Des corbeaux viendront s’y poser dès potron-minet, croassant gaillardement et accompagnés parfois de buses, de perroquets ou de l’”oiseau des mangues”. Voitures et taxis venant chercher ou déposer des voisins, signalent leur arrivée par de grands coups de klaxons, mais aussi d’échanges tonitruants avec les gardiens d’immeubles ou leurs clients ; enfin, les enfants profitent d’un peu de liberté là où ils le peuvent. Enfin, vous devez également compter avec les tambours, trompettes et chants lors des fêtes dans les temples hindous de votre quartier, ou les appels à la prière des mosquées…

Attention : les voisins évitent rarement de faire du bruit chez eux ou dans les couloirs, et si des enfants logent au-dessus, c’est un critère à prendre en compte.

Problème afférent : les travaux.

Les travaux se succèdent à tous niveaux et constituent une véritable nuisance : il faut donc compter avec les propriétaires refaisant l’appartement presque de fond en comble à chaque nouveau locataire, les ravalements de façades de votre immeuble et de ceux alentours, le gros oeuvre en matière de plomberie, d’électricité, d’ascenseur, etc. Mais également les chantiers qui ont lieu ou auront lieu juste sous vos fenêtres. Prenez vos renseignements, car n’oubliez pas que les chantiers en Inde commencent très tôt le matin et continuent le week-end…

Le prix

Le grand sujet de conservation des Bombayites. Les prix de l’immobilier à Bombay sont parmi les plus onéreux au monde, côtoyant le scandaleux quand on voit l’état de certains appartements. Cette donnée est encore plus ressentie par les étrangers, pour lesquels une sorte de “prix d’expat’” est appliqué : le broker pousse au dépassement du budget maximal, sait que de toute manière c’est l’entreprise qui paie une grande partie du loyer ; et de loin en loin tous les expatriés finissent par visiter le même réseau d’appartements. Qui seront presque toujours dans le même ordre de prix, sans véritable variation. Bizarre, non ?

Dans Bombay-Sud (les étrangers étant dirigés essentiellement vers Colaba, Malabar Hill, Cumballa Hill, Breach Candy, Worli et Lower Parel), les loyers mensuels atteignent des sommes effarantes : il faut compter 1 lakh minimum (Rs 100 000 / 1 500 €) pour un appartement de 50m² dans un état correct et un quartier bien situé, un peu moins à Cuffe Parade et Colaba. Cette zone est donc quasi inaccessible en location d’appartements pour qui ne bénéficie pas des allocations, salaires et primes d’expatriés ; pour ces derniers, souvent venus en famille, les loyers proposés frôlent les somets, des 4 lakhs, des 6 lakhs, des 10 lakhs, voire plus. Propriétaires et brokers trouvent leur compte dans ce marché juteux, où toute concurrence a été anéantie par une sorte d’accord tacite sur les prix.

Dans Bombay-Nord (les étrangers étant susceptibles d’habiter Bandra, Powai, Chembur et Andheri), les prix deviennent un peu plus raisonnables : on peut trouver des appartements de 50m², fonctionnels et dans un état correct, pour un loyer mensuel de Rs 30 000 (450€), un peu moins à Andheri East. Les appartements de condos (condominiums, résidences de luxe relativement récentes) proposent des appartements très grands, bien mis en valeur, où les loyers sont nécessairement plus élevés sans qu’on atteigne les sommets du Sud : de 1 ou 2 lakhs pour de grands et beaux 3BHK à 7 ou 8 lakhs pour de gigantesques lofts de luxe.

Le conseil ? Ne vous fiez surtout pas aux prix annoncés sur Internet et sur les sites d’agence : ils sont destinés aux Indiens. Votre broker et les propriétaires sauront y ajouter quelques zéros…

Les distances

C’est le critère déterminant dans cette ville où les transports prennent autant de temps, et fatiguent très rapidement : faire une heure de voiture dans Bombay équivaut largement à six heure d’autoroute dégagée, et encore… Car dans les rues bombayites se mêlent voitures, bus, taxis, camions, vélos, motos, vaches, chiens, chèvres, rickshaws, travaux, piétons, processions, policiers, petits vendeurs, enfants qui jouent, étals de marchés à même le sol, ordures, carioles, charettes, porteurs etc. Ajoutez le bruit des klaxons permanents, des coups de sifflet, des prises à partie régulières. Autant de possibilité d’accidents, de peurs, autant de raison d’être en retard et d’être usé nerveusement.

Le défi est donc de parvenir à trouver un appartement à distance raisonnable de son lieu de travail, de l’école, des lieux de vie et de la gare si vous comptez aller en train au travail. A ces distances sur le papier, n’oubliez par de rajouter les embouteillages normaux, ceux des heures de pointes et ceux des jours exceptionnels : pour une idée des temps de transports, voir ICI.

C’est un point essentiel, car il suppose également une organisation familiale : comment déposer les enfants à l’école avec la voiture, si celle-ci emmène un des parents au travail de l’autre côté de la ville ? Faut-il alors deux voitures ? Ou bien le chauffeur ira-t-il seul déposer les enfants à l’école où il les attendra pour les récupérer, auquel cas le reste de la famille n’a pas de voiture pour aller travailler, faire les courses, voir des amis etc. ? Autant d’éléments  à prendre en compte quand on réfléchit au logement.

De ce fait, à vous de vous pencher sur les cartes, les guides, les indications par quartiers que je donne sur ce site pour déterminer quels seraient les quartiers les plus intéressants à spécifier à votre broker.

La surface

C’est l’élément le plus rocambolesque : car les surfaces sont parfois très fantaisistes, et ce d’autant plus que le calcul n’est pas homogène. Avec la liste de votre broker, vous vous préparerez à visiter des appartements très grands : 1500 sq feet, un bon 150m². J’explique tout ceci ICI (en construction) !

De plus, comme en de nombreuses matières, la conception de l’immobilier est très spécifique : habiter une surface étendue est signe de richesse, même si l’appartement est vétuste. Et d’autant plus quand le marché immobilier est aussi tendu qu’à Bombay. De ce fait, il sera finalement plus difficile de vous trouver un 50m² fonctionnel, propre et neuf qu’un 150m² vétuste pour un même loyer !

La surface est indiquée essentiellement par un code : le BHK, qui signifie bedroom, hall and kitchen. Et à chaque chambre une salle de bain sera attenante, car souvent ce sont des familles élargies qui vivent dans les appartements, les parents, les grands-parents, les enfants déjà grands voire mariés, et les enfants. Un 1 BHK signifie donc un 2 pièces (chambre, salle de bain, salon, cuisine), un 2 BHK un 3 pièces (deux chambres, deux salles de bains, un salon, une cuisine), un 3BHK un 4 pièces etc.

Critères accessoires (mais importants…)

Ils ont leur importance en fonction du style de vie que vous voulez mener à Bombay.

La vie de quartier

Si vous êtes décidés à vous installer pleinement à Bombay et à vivre cette ville totalement, il est indispensable d’apprécier le quartier où vous vivez et de pouvoir vous y sentir comme chez vous. Si on se sent en sécurité à peu près partout, c’est encore mieux de pouvoir faire ses courses, avoir du choix dans les produits, pouvoir aller voir de bons médecins et des pharmacies ouvertes tout le temps, avoir un bon restaurant de quartier, et quelques loisirs. Peu de quartiers offrent bien sûr tout en même temps, mais les quartiers où les expatriés sont susceptibles d’habiter les regroupent souvent : en vous promenant, jetez un oeil aux petites échoppes, vérifiez de pouvoir trouver sans parcourir des distances monstres (question de chaleur) des légumes et des fruits, des oeufs, l’épicerie de base, de l’eau en bombonne. Certes, tout le monde se fait livrer tout ici, mais il est bon de garder la possibilité d’être indépendant, de ne pas attendre les livreurs et de faire son choix à l’étal même. Salle de sports, petits restaurants sont autant de plaisirs à distance raisonnables qui feront que vous vous épanouirez bien plus sans avoir besoin de recourir à la voiture, et de vous noyer de ce fait dans les embouteillages.

Les options de la résidence

Certains immeubles luxueux, les nouveaux immeubles et les condominiums (condos) proposent parfois des options telles que piscines, terrains de jeux et terrains de tennis. C’est un critère important notamment avec des enfants, et il peut être bon de préciser cela à votre broker ; mais ne vous attendez pas à des dimensions olympiques dans la taille comme dans la profondeur du bassin. De plus, il faudra prévoir d’habiter plutôt dans le Nord et aussi prévoir d’en payer le prix.

Il est évident que personne ne surveille la piscine : si vous avez de jeunes enfants, vous devez prévoir d’être présent en permanence. Les normes hygiéniques et sanitaires ne sont pas les mêmes qu’en Europe et en France, attendez-vous à ce que l’eau ne soit pas aussi propre ou nettoyée aussi souvent que vous le souhaiteriez ; et en période de mousson, les eaux sont beaucoup plus sales d’autant qu’il faut aussi compter avec les éventuelles coupures d’eau qui adviennent lorsque les réserves de la ville sont à sec (les piscines sont les premières touchées, et l’eau n’est pas renouvelée). Enfin, pour choisir votre appartement, essayez de faire en sorte que vos fenêtres ne donnent pas directement sur la piscine : le bruit monte…

L’étage

Les rez-de-chaussée sont à éviter dans la mesure du possible pour trois raisons : dans les quartiers susceptibles d’être inondés pendant la mousson (voir ICI), l’eau entrera facilement ; les cambriolages sont courants, vérifiez à ce moment-là s’il y a des grilles solides à TOUTES les fenêtres, même les plus petites. Enfin, le bruit de la rue et les klaxons y seront plus forts.

Concernant les étages élevés, il faut les considérer au cas par cas ; il reste qu’il faut couper court à une idée reçue : un étage élevé ne préserve pas du bruit. Celui-ci a tendance à Bombay à se réverbérer sur les façade des immeubles et à monter : même au 38ème étage d’un immeuble, on entend encore très nettement le brouhaha de la ville… Un étage élevé vous procurera, avec un peu de chance, un panorama dégagé : bien souvent parce que vous habitez Bombay, ce panorama sera essentiellement composé de bidonvilles, de routes, de voies ferrées et d’immeubles en construction ; parfois, ce sera la mer…

L’exposition

Concernant l’exposition, oubliez vos critères européens car être exposé plein sud ou plein ouest peut se révéler ici un enfer. De même, un étage élevé prédispose à ce que l’appartement fasse office de serre voire de hammam pendant les mois chauds : attention à l’exposition des pièces principales donc et aux baies vitrées !

De plus, je crois qu’il n’existe pas de volets en Inde : à moins de recourir à des rideaux extrêmement épais ou de faire installer des stores, si votre chambre donne à l’est, vous serez réveillés au petit matin (si ce n’est pas déjà le cas à cause des corbeaux) !

Disposition de l’appartement

Les appartements indiens n’ont pas la même disposition que les appartement de type occidentaux. Dans les premiers, vous trouverez certaines spécificités telles que : une cuisine minuscule, peu éclairée et peu pratique (plan de travail et éviers très bas) car réservée aux domestiques, un long couloir desservant les chambres et coupant le salon en deux. Abritant souvent une famille élargie (famille nucléaire + grands-parents + parfois enfants mariés et eux-même parents), chaque chambre a sa salle de bain attenante : très pratique pour l’indépendance de chacun quand les amis et la famille sont de passage, c’est aussi une source d’humidité en plus.

Les appartements d’immeubles plus récents ont souvent été pensés selon des critères plus occidentaux.

Maid’s room, driver’s room

Une spécificité très indienne, liée à la très prégnante domesticité dans les familles de classes moyenne et aisée. Bien souvent, il y a une domestique à domicile dans les familles : la live in. Cette personne vit donc avec la famille pour laquelle elle travaille, ce qui implique qu’elle dorme soit dans le couloir devant la porte de l’appartement de ses patrons (moins courant dans les immeubles luxueux), soit dans une pièce réservée.

Vous verrez donc dans la plupart des appartements visités une minuscule pièce, parfois aveugle, avec un grabat seulement. Une pièce d’eau y est parfois attenante, il arrive qu’un simple trou tienne lieu de toilettes. Certains appartements disposent également d’une porte spécifique pour les domestiques : aspect “pratique” ? Non, système des castes…

Ce système s’étend à l’immeuble entier, où les gardiens, femmes de ménage et chauffeurs disposent parfois de petites “dépendances” pour y loger ; ceci est un élément qui peut avoir son importance : si vous comptez avoir un chauffeur et qu’il réside loin de votre domicile, il pourra s’y reposer pendant la journée s’il doit vous attendre.

Meublé, non meublé, semi-meublé

Cette question se pose surtout pour les personnes comptant résider plus d’un an à Bombay, les expatriés notamment : quand on s’installe pour un contrat de trois ou quatre ans, cela vaut-il la peine d’emmener toutes ses affaires et ses meubles ? Ou bien habiter un appartement semi-meublé ou meublé ? Question traitée dans un billet ICI (en construction). Pour les stagiaires, étudiants, VIE et personnes ne sachant pas combien de temps elles vont rester et surtout ne disposant pas d’un container de déménagement, mieux vaut opter pour le meublé.

On trouve facilement tous les types d’appartement, et les meublés (tous meubles et utilitaires) et semi-meublés (frigo, four, lit) sont très nombreux. Si certains éléments sont défectueux ou cassés, signalez-le lors des négociations pour le bail et exigez qu’ils soient réparés.

Le parking.

Se garer est un véritable calvaire, notamment dans le sud de Bombay ; de ce fait, n’hésitez pas, si vous pensez avoir une voiture, à demander à votre broker de trouver un immeuble avec une place de parking. La plupart du temps, une place est attribuée pour chaque appartement, mais mieux vaut s’en assurer. Les parkings sont très rarement souterrains à Bombay, les places étant situées dans l’enceinte des résidences : de ce fait, les voitures sont en théorie surveillées jour et nuit par les gardiens.

La connexion Internet

Si elle vous est indispensable, il faut avertir le broker et lui demander un appartement où la connexion (câble ou ligne fixe) existe déjà afin de vous faciliter les choses ; n’ayez pas peur même d’exiger que la ligne fonctionne à votre entrée dans les lieux, ce sera déjà ça de sûr ! Pour la connexion Internet, un article ICI (en construction).

Enfin, vérifiez…

En Inde, on pourrait parfois penser que rien ne marche mais que tout fonctionne… De ce fait, à votre entrée dans les lieux vous aurez à appeler une bonne dizaine d’artisans qui installeront, répareront, remplaceront ; alors même que votre propriétaire vous avez dit s’être chargé de tout cela.

Cela peut donc valoir la peine lors de votre première ou deuxième visite de vérifier un certain nombre d’éléments indispensables et de les signaler lors des négociations pour le bail :

• les prises électriques ; s’il y en a une bonne dizaine dans chaque pièce, il est probable que plus de la moitié ne fonctionne pas… Prenez téléphone et chargeur, et vérifiez !
• que chaque salle de bain à un ballon d’eau chaude, de quantité suffisante si vous êtes nombreux
• que les chasses d’eau fonctionnent réellement
• qu’un filtre à eau est bien installé dans la cuisine
• que les robinets fonctionnent bien (il est rare en revanche qu’il y ait un robinet d’eau chaude)
• qu’il y a la place pour un frigo, une plaque, un four et un lave-linge s’ils ne sont pas déjà fournis
• qu’il y a des ventilateurs au plafond et un système de climatisation au moins dans les chambres
• l’état des boiseries sur les murs, les planchers et dans les placards (moisissures, termites etc.)
  

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Mise à jour : 12/09/09.